ระยะร่นโกดัง-โรงงาน ตามกฎหมาย ต้องเว้นเท่าไหร่? ฉบับเจ้าของโรงงาน

ระยะร่นโกดังขึ้นอยู่กับพื้นที่อาคารรวมทุกชั้น ถ้าเป็นคลังสินค้าขนาด 100-500 ตารางเมตร ต้องเว้นที่ว่างจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 6 เมตร 2 ด้าน และด้านอื่นอย่างน้อย 3 เมตร ถ้าเกิน 500 ตารางเมตร ต้องเว้น 10 เมตร 2 ด้าน และด้านอื่นอย่างน้อย 5 เมตร ส่วนโกดังในนิคมอุตสาหกรรมฯ ไม่ต้องใช้เกณฑ์นี้ ยกเว้นด้านที่ติดที่ดินนอกนิคมต้องเว้นอย่างน้อย 10 เมตร

สำหรับเจ้าของโรงงาน ตัวเลขเหล่านี้ คือ พื้นที่ที่จ่ายค่าที่ดินไปแล้วแต่สร้างอาคารทับไม่ได้ จึงควรคำนวณตั้งแต่ก่อนซื้อที่ดินหรือวางผัง ปิยะมิตรสรุปข้อกฎหมายสำคัญเกี่ยวกับระยะร่นโกดังไว้ให้ในบทความนี้

ระยะร่นโกดัง-โรงงานคืออะไร กฎหมายฉบับไหนกำหนด?

ระยะร่น คือ ระยะที่อาคารต้องเว้นห่างจากแนวเขตที่ดิน ถนนสาธารณะ แหล่งน้ำ หรืออาคารอื่น เพื่อให้มีที่ว่างสำหรับระบายอากาศ ป้องกันไฟลุกลาม และให้รถดับเพลิงเข้าถึงได้

สำหรับโกดังและโรงงาน กฎหมายที่ต้องรู้ คือ กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งมีประเด็นที่เกี่ยวกับโกดังและโรงงานโดยตรง 4 เรื่อง ได้แก่

• ที่ว่างรอบอาคารเมื่อเทียบกับพื้นที่อาคาร (ข้อ 33)
• ระยะห่างจากแนวเขตที่ดินของคลังสินค้าและโรงงาน (ข้อ 38-39)
• ระยะร่นจากถนนสาธารณะและแหล่งน้ำ (ข้อ 41-42)
• ระยะห่างจากแนวเขตที่ดินของผนังที่มีช่องเปิด (ข้อ 50)

โกดังกับโรงงาน ใช้เกณฑ์ระยะร่นเดียวกันไหม

โกดังกับโรงงานใช้เกณฑ์ไม่เหมือนกัน ระยะร่นโรงงานกับคลังสินค้าแยกเกณฑ์ไว้ชัดเจน "คลังสินค้า" คือ อาคารที่ใช้เก็บสินค้าหรือสิ่งของเพื่อการค้าหรืออุตสาหกรรม ใช้เกณฑ์ข้อ 38 ส่วน "โรงงาน" คือ อาคารที่ใช้เป็นโรงงานตามกฎหมายว่าด้วยโรงงาน ใช้เกณฑ์ข้อ 39 จุดที่ต่างกันมีดังนี้

• ฐานการนับพื้นที่: คลังสินค้านับจากพื้นที่อาคารรวมทุกชั้น เริ่มที่ 100 ตร.ม. โรงงานนับจากพื้นที่ที่ใช้ประกอบกิจการ เริ่มที่ 200 ตร.ม.
• การแบ่งระยะต่อด้าน: คลังสินค้ากำหนด 2 ด้านกว้างกว่าด้านอื่น (6 ม. กับ 3 ม. หรือ 10 ม. กับ 5 ม.) ส่วนโรงงานที่เกิน 500 ตร.ม. ต้องเว้นเท่ากันทุกด้าน (6 ม. หรือ 10 ม.)
• เงื่อนไขผนัง: โรงงาน 200-500 ตร.ม. เว้นได้ 3 ม. 2 ด้าน แต่ผนังด้านนั้นต้องเป็นผนังทึบอิฐหรือคอนกรีต ยกเว้นประตูหนีไฟ และด้านที่เหลือต้องเว้น 6 ม. คลังสินค้าไม่มีเงื่อนไขนี้

อาคารที่ใช้ทั้งผลิตและเก็บสินค้าควรให้ผู้ออกแบบตรวจว่าเข้าข่ายประเภทไหน

สรุประยะร่นโกดังตามขนาดและประเภทอาคาร ใช้เท่าไหร่บ้าง?

ระยะห่างจากแนวเขตที่ดินตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 38-39 สรุปได้ตามตารางด้านล่าง

สร้างโรงงานในที่ดินตัวเอง ต้องร่นจากแนวเขตกี่เมตร

การสร้างโรงงานในที่ดินของตัวเอง ควรดูจากตารางด้านบนก่อน แล้วเช็กด้านที่ติดถนนสาธารณะเพิ่ม เพราะโรงงานและคลังสินค้าอยู่ในกลุ่มอาคารที่ต้องร่นแนวอาคารตามข้อ 41 ซึ่งใช้เกณฑ์เดียวกับระยะร่นอาคารพาณิชย์

• ถนนกว้างน้อยกว่า 10 ม. ร่นจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 ม.
• ถนนกว้าง 10-20 ม. ร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนน
• ถนนกว้างเกิน 20 ม. ร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 2 ม.

ถ้าที่ดินติดแหล่งน้ำสาธารณะกว้างน้อยกว่า 10 ม. ต้องร่นจากเขตแหล่งน้ำอย่างน้อย 3 ม. ถ้ากว้างตั้งแต่ 10 ม. ขึ้นไป ต้องร่นอย่างน้อย 6 ม. และถ้าติดแหล่งน้ำขนาดใหญ่ เช่น บึงหรือทะเล ต้องร่นอย่างน้อย 12 ม.

โกดังในนิคมอุตสาหกรรม vs นอกนิคม ต่างกันอย่างไร

นอกนิคมใช้ระยะตามตารางทุกด้าน ส่วนในนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยได้รับยกเว้นข้อ 38-39 เหลือเพียงด้านที่ติดที่ดินนอกนิคมที่ต้องเว้นอย่างน้อย 10 ม. ควรตรวจข้อกำหนดของนิคมที่จะตั้งโครงการก่อนออกแบบ

สร้างโกดังชิดรั้วได้ไหม ถ้าเพื่อนบ้านยินยอม

โกดังชิดรั้วสร้างได้ ตามข้อ 50 อนุญาตให้อาคารทั่วไปที่สูงไม่เกิน 15 ม. สร้างชิดเขตได้ ถ้ามีหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง แต่ข้อ 38-39 กำหนดระยะขั้นต่ำของคลังสินค้าและโรงงานไว้แยกต่างหาก และไม่มีข้อยกเว้นเรื่องความยินยอม โกดังที่เข้าเกณฑ์พื้นที่จึงสร้างชิดรั้วไม่ได้

ระยะห่างระหว่างอาคารและทางรถดับเพลิงรอบโกดัง เว้นเท่าไหร่?

ระยะห่างของอาคารและทางรถดับเพลิงรอบโกดัง ต้องเว้นระยะห่างระหว่างอาคาร 1-6 เมตร ขึ้นอยู่กับความสูงและชนิดผนัง ส่วนอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องมีถนนรอบอาคารกว้าง 6 เมตรให้รถดับเพลิงเข้าถึงได้ พื้นที่ทั้งสองส่วนนี้สร้างอาคารทับไม่ได้ จึงควรนับรวมตั้งแต่ตอนคำนวณพื้นที่ใช้สอย

ระยะห่างระหว่างอาคารในไซต์เดียวกัน กำหนดไว้เท่าไหร่

ถ้าในที่ดินของเจ้าของเดียวกันมีโกดังหรืออาคารหลายหลัง กฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 48 กำหนดระยะร่นระหว่างอาคารตามความสูงและชนิดผนังไว้ดังนี้

ต้องเว้นทางรถดับเพลิงรอบอาคารกว้างเท่าไหร่

กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) กำหนดให้อาคารสูง (ตั้งแต่ 23 ม.) และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (ตั้งแต่ 10,000 ตร.ม.) ต้องมีถนนกว้างไม่น้อยกว่า 6 ม. โดยรอบอาคาร ปลอดสิ่งปกคลุมให้รถดับเพลิงเข้าออกได้ และส่วนนอกสุดของอาคารต้องห่างเขตที่ดินผู้อื่นหรือถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 ม. โกดังขนาดนี้จึงต้องวางถนนรอบอาคารไว้ในผังตั้งแต่แรก

สีผังเมืองมีผลต่อระยะร่นโกดังไหม และที่ดินหน้าแคบควรวางผังอย่างไร?

สีผังเมืองไม่มีผลต่อระยะร่นโดยตรง ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ใช้เหมือนกันทุกสี แต่ผังเมืองรวมบางพื้นที่อาจจำกัดประเภทโรงงานหรือกำหนดที่ว่างเพิ่ม ส่วนที่ดินหน้าแคบ ควรเทียบผังอาคารชั้นเดียวกับหลายชั้นก่อนตัดสินใจ เพราะขนาดอาคารเป็นตัวกำหนดว่าต้องร่นกี่เมตร

ระยะร่นโกดังต่างกันตามสีผังเมืองไหม

ข้อกำหนดเพิ่มขึ้นอยู่กับผังเมืองรวมของแต่ละพื้นที่ ตัวอย่างเช่น ผังเมืองรวมชุมชนสลกบาตร จ.กำแพงเพชร พ.ศ. 2558 อนุญาตเฉพาะโรงงานตามบัญชีท้ายกฎกระทรวงในที่ดินสีเหลือง สีส้ม สีแดง และสีเขียว และกำหนดที่ว่างริมทางหลวงไม่น้อยกว่า 15 ม. และริมแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 ม. ในที่ดินประเภทดังกล่าว จึงควรเช็กข้อกำหนดผังเมืองรวมของพื้นที่โครงการก่อนเริ่มออกแบบ

ที่ดินหน้าแคบ วางผังโกดังยังไงให้ได้พื้นที่ใช้สอยมากที่สุด

ที่ดินหน้าแคบแต่ลึกเสียพื้นที่ให้ระยะร่นมากกว่าที่ดินสี่เหลี่ยมจัตุรัสขนาดเท่ากัน ตัวอย่างเช่น ที่ดิน 30 x 100 ม. (3,000 ตร.ม.) ถ้าสร้างโรงงานที่มีพื้นที่ประกอบกิจการเกิน 1,000 ตร.ม. ต้องเว้น 10 ม. ทุกด้าน จะเหลือกรอบอาคาร 10 x 80 ม. หรือ 800 ตร.ม. ต่อชั้น อาคารชั้นเดียวจึงสร้างให้เกิน 1,000 ตร.ม. ไม่ได้ ทางเลือกที่เหลือ คือ

• ทำอาคารชั้นเดียวไม่เกิน 1,000 ตร.ม. ซึ่งเว้นแค่ 6 ม. ทุกด้าน กรอบอาคารกว้างขึ้นเป็น 18 x 88 ม.
• ทำอาคาร 2 ชั้นขึ้นไปบนกรอบ 800 ตร.ม. เพราะเกณฑ์นับพื้นที่รวมทุกชั้น

โกดังเก่าที่ไม่ได้ระยะร่น ควรต่อเติม รื้อ หรือสร้างใหม่?

ขึ้นอยู่กับว่าแบบที่จะทำยื่นขออนุญาตให้ถูกต้องได้หรือไม่ ถ้าต่อเติมแล้วแบบยังผ่านเกณฑ์ ก็ยื่นขออนุญาตดัดแปลงได้ แต่ถ้าส่วนที่ล้ำระยะร่นทำให้ยื่นไม่ผ่าน ทางเลือกที่เหลือ คือ รื้อเฉพาะส่วนนั้น หรือรื้อทั้งหลังเพื่อวางผังใหม่ให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น

โกดังเก่าที่ไม่ได้ระยะร่น จะต่อเติมเพิ่มได้ไหม

การต่อเติมที่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน และแบบที่ยื่นต้องผ่านการพิจารณาตามกฎหมายควบคุมอาคาร โกดังที่ล้ำระยะร่นอยู่แล้วจึงควรให้วิศวกรตรวจแบบก่อนยื่น

โดนสั่งให้รื้อส่วนที่ล้ำระยะร่น ต้องทำยังไงต่อ

เมื่อได้รับคำสั่งจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ให้เช็กก่อนว่าต้องรื้อส่วนใดและภายในกี่วัน แล้วให้วิศวกรประเมินว่าการรื้อเฉพาะจุดกระทบโครงสร้างส่วนที่เหลือหรือไม่ ถ้ารื้อเฉพาะส่วนแล้วไม่คุ้ม การรื้อทั้งหลังเพื่อวางผังใหม่อาจได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่า

รื้อโกดังเก่าเพื่อสร้างใหม่ ควรจ้างบริษัทแบบไหน

ถ้าโกดังอยู่ห่างอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่า 2 ม. หรือสูงเกิน 15 ม. และอยู่ห่างอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่าความสูงของตัวอาคาร ต้องขออนุญาตรื้อถอนก่อน ควรเลือกผู้รับเหมาที่ประสานเรื่องใบอนุญาตได้ และเคลียร์ซากให้พร้อมสร้างใหม่ได้ ปิยะมิตรมีบริการรื้อถอนอาคารและโรงงานพร้อมเคลียร์พื้นที่ ส่วนอาคารพาณิชย์หรือตึกในเมือง ก็มีบริการรับทุบตึกเช่นกัน

สรุป

ระยะร่นโกดังขึ้นอยู่กับ 3 อย่าง คือ ประเภทอาคาร (คลังสินค้าหรือโรงงาน) พื้นที่รวมทุกชั้น และที่ตั้งว่าอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมหรือนอกนิคม นอกจากระยะห่างจากแนวเขตที่ดินแล้ว ยังต้องเช็กระยะร่นจากถนน ระยะห่างระหว่างอาคาร ถนนรอบอาคารสำหรับอาคารขนาดใหญ่พิเศษ และข้อกำหนดผังเมืองรวมของพื้นที่นั้น เจ้าของโรงงานควรหักพื้นที่ส่วนนี้ออกตั้งแต่ก่อนซื้อที่ดิน ส่วนโกดังเก่าที่ยื่นแก้ไขไม่ผ่าน การรื้อแล้ววางผังใหม่ช่วยให้ใช้พื้นที่ได้เต็มที่โดยไม่ติดปัญหากฎหมายภายหลัง

รื้อโกดัง-โรงงานเก่าพร้อมเคลียร์พื้นที่ ปรึกษาปิยะมิตรได้วันนี้

อ้างอิง

1. พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (ม.21, ม.22) https://download.asa.or.th/03media/04law/cba/cba22-upd60.pdf
2. กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) แก้ไขโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 61 (พ.ศ. 2550) https://download.asa.or.th/03media/04law/cba/mr/mr43-55-upd68.pdf
3. กฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) https://download.asa.or.th/03media/04law/cba/mr/mr35-33-upd69.pdf
4. กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมชุมชนสลกบาตร จ.กำแพงเพชร พ.ศ. 2558 https://www.reic.or.th/Upload/40_77103_1540183645_85111.PDF