ระยะร่นอาคาร 2569 สรุปครบ ต้องเว้นเท่าไหร่จากถนน รั้ว และเพื่อนบ้าน

ระยะร่นอาคารสำหรับปี 2569 ยังใช้เกณฑ์ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) บ้านที่ติดถนนกว้างไม่ถึง 6 เมตร ต้องเว้นระยะจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร ส่วนด้านที่ติดรั้วเพื่อนบ้าน ผนังที่มีหน้าต่างต้องห่าง 2 เมตร และผนังทึบห่างได้ 50 เซนติเมตร โดยตัวเลขจะเปลี่ยนไปตามความกว้างถนน ประเภท และความสูงของอาคาร ปิยะมิตร กรุ๊ป สรุปทุกกรณีเป็นตาราง พร้อมวิธีวัดและเคสต่อเติมที่เจอบ่อย

ระยะร่นอาคารคืออะไร ใช้กฎหมายฉบับไหนกำหนด?

ระยะร่นอาคาร หรือระยะถอยร่นอาคาร คือ ระยะห่างขั้นต่ำจาก “แนวอาคาร” ซึ่งหมายถึงแนวผนัง เสา หรือบันไดด้านนอกสุด ไปถึงถนน เขตที่ดิน หรือแหล่งน้ำ ตามที่กฎกระทรวงภายใต้ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนด

กฎหมายระยะร่นอาคารอยู่ในกฎกระทรวงฉบับไหน

กฎหมายระยะร่นอาคารอยู่ในกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ของกระทรวงมหาดไทย ซึ่งออกตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522  ข้อที่ใช้บ่อยมีดังนี้

• ข้อ 41: ระยะร่นจากถนนสาธารณะ
• ข้อ 42: ระยะร่นจากแหล่งน้ำ เช่น คลองกว้างไม่ถึง 10 เมตร ร่นจากเขตคลองอย่างน้อย 3 เมตร
• ข้อ 50: ระยะห่างจากเขตที่ดินข้างเคียง
• ข้อ 52: ข้อยกเว้นสำหรับตึกแถวเดิมที่สร้างทดแทน

ข้อบัญญัติท้องถิ่นอาจกำหนดเข้มกว่ากฎกระทรวงจริงหรือไม่

ข้อบัญญัติท้องถิ่นอาจเข้มกว่ากฎกระทรวงจริง เนื่องจาก พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร มาตรา 10 เปิดให้ท้องถิ่นออกข้อบัญญัติเพิ่มรายละเอียด หรือกำหนดต่างจากกฎกระทรวงได้เมื่อได้รับความเห็นชอบ บทความนี้จึงใช้เกณฑ์ขั้นต่ำที่นำไปคำนวณได้เบื้องต้น แต่ควรสอบถามสำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต. ก่อนวางผังทุกครั้ง

ระยะร่นอาคารตามความกว้างถนนและประเภทอาคาร เท่าไหร่บ้าง?

ตามข้อ 41 ของกฎกระทรวงฉบับที่ 55 บ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝดไม่เกิน 2 ชั้น ต้องร่นอย่างน้อย 3 เมตรจากกึ่งกลางถนน เฉพาะเมื่อติดถนนกว้างไม่ถึง 6 เมตร ส่วนตึกแถว อาคารพาณิชย์ หรืออาคารสูงเกิน 2 ชั้น ต้องร่นทุกความกว้างถนน ตั้งแต่ 6 เมตรจากกึ่งกลางถนน ไปจนถึง 2 เมตรจากเขตถนน สรุปตามตารางนี้

ระยะร่นจากถนนสาธารณะ ถนนกว้าง 6 เมตร ต้องร่นเท่าไหร่

บ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝดไม่เกิน 2 ชั้นและไม่เกิน 8 เมตร ไม่มีระยะร่นจากถนนกว้าง 6 เมตรตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 แต่ต้องตรวจข้อบัญญัติท้องถิ่น ส่วนตึกแถวหรือบ้าน 3 ชั้น ต้องร่น 6 เมตรจากกึ่งกลางถนน หรือ 3 เมตรจากขอบถนน

เกณฑ์ระยะร่นบ้านเดี่ยวกับตึกแถว

เกณฑ์ระยะร่นของบ้านเดี่ยวกับตึกแถวใช้ไม่เหมือนกัน ตึกแถวจัดอยู่ในกลุ่มที่ต้องร่นมากกว่า ตามข้อ 41 วรรคสอง ไม่ว่าจะสูงกี่ชั้น แต่ตึกแถวเดิมที่สร้างทดแทนหรือดัดแปลงได้รับยกเว้น หากไม่เพิ่มความสูง ไม่เพิ่มพื้นที่ปกคลุมดิน และพื้นที่รวมเพิ่มไม่เกินร้อยละ 2 จากที่เคยได้รับอนุญาต

สร้างบ้านต้องร่นจากรั้วเพื่อนบ้านกี่เมตร?

ขึ้นอยู่กับความสูงอาคารและผนังด้านนั้นมีช่องเปิดหรือไม่ ตามกฎข้อ 50 ผนังหรือระเบียงที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศ หรือช่องแสง ต้องห่างเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร สำหรับอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร และอย่างน้อย 3 เมตร สำหรับอาคารสูงเกิน 9 เมตรแต่ไม่ถึง 23 เมตร

ระยะร่น 50 ซม. ใช้กับกรณีไหน

ระยะร่น 50 ซม. ใช้กับผนังทึบที่อยู่ใกล้เขตที่ดินกว่า 2 หรือ 3 เมตร ซึ่งต้องห่างเขตที่ดินอย่างน้อย 50 เซนติเมตร และดาดฟ้าด้านนั้นต้องมีผนังทึบสูงอย่างน้อย 1.80 เมตร ถ้าจะสร้างชิดเขตที่ดินเลย อาคารต้องสูงไม่เกิน 15 เมตร และต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง

ผนังมีช่องเปิดกับผนังทึบ ต่างกันอย่างไร

• ผนังมีช่องเปิด: มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศ ช่องแสง หรือระเบียง ต้องห่างเขตที่ดิน 2-3 เมตรตามความสูงอาคาร
• ผนังทึบ: ไม่มีช่องเปิดใด ๆ ห่างเขตที่ดินอย่างน้อย 50 เซนติเมตร หรือชิดเขตเมื่อเพื่อนบ้านยินยอมเป็นหนังสือ

วิธีวัดระยะร่น เริ่มจากจุดไหน?

เริ่มจากกึ่งกลางถนน เขตถนน เขตที่ดิน หรือเขตแหล่งน้ำ แล้ววัดถึงแนวอาคาร คือผนัง เสา หรือบันไดด้านนอกสุด ซึ่งนิยามนี้ไม่ได้รวมชายคาหรือกันสาด

1. ตรวจแนวเขตที่ดินจากโฉนดหรือหมุดรังวัด
2. วัดความกว้างถนนหน้าที่ดิน เพื่อเลือกเกณฑ์ตามตาราง
3. ถนนกว้างไม่ถึง 10 เมตร วัดจากกึ่งกลางถนน ตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป วัดจากเขตถนน
4. วัดถึงผนัง เสา หรือบันไดด้านนอกสุด
5. ด้านติดเพื่อนบ้าน วัดจากเขตที่ดินถึงผนังหรือขอบระเบียง

ต่อเติมครัวหลังบ้าน สร้างชิดรั้ว และชายคาล้ำเขต ผิดกฎหมายไหม?

ต่อเติมครัวและสร้างชิดรั้วไม่ผิด ถ้าขออนุญาตและเว้นระยะตามเงื่อนไข เพราะการต่อเติมถือเป็นการดัดแปลงอาคาร ซึ่งมาตรา 21 กำหนดให้ขออนุญาตหรือแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน และต้องเว้นระยะตามข้อ 50 เหมือนอาคารใหม่ ส่วนชายคาต้องไม่ทำให้น้ำฝนตกลงที่ดินเพื่อนบ้าน

ต่อเติมบ้านชิดรั้ว ผิดกฎหมายไหม

ครัวหลังบ้านต่อชิดรั้วได้ เมื่อผนังด้านนั้นเป็นผนังทึบห่างเขตที่ดินอย่างน้อย 50 เซนติเมตร หรือชิดเขตโดยมีหนังสือยินยอมจากเพื่อนบ้าน ถ้ามีหน้าต่างหรือช่องลมต้องห่าง 2 เมตร ส่วนชายคาต้องไม่ทำให้น้ำฝนตกลงที่ดินเพื่อนบ้าน (ป.พ.พ. มาตรา 1341)

เพื่อนบ้านสร้างชิดแนวเขต ร้องเรียนได้ไหม

ถ้าเพื่อนบ้านสร้างชิดแนวเขตโดยไม่ได้รับความยินยอม หรือเว้นระยะไม่ครบ สามารถร้องเรียนได้ที่เจ้าพนักงานท้องถิ่น เช่น สำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต. ซึ่งมีอำนาจสั่งให้แก้ไข และถ้าแก้ไขไม่ได้ ก็สามารถสั่งรื้อถอนทั้งหมดหรือบางส่วนได้ตามมาตรา 42 ควรถ่ายภาพและวัดระยะเก็บไว้เป็นหลักฐาน

รื้อบ้านเก่าสร้างใหม่ ต้องใช้เกณฑ์ระยะร่นปีไหน?

ต้องใช้เกณฑ์ปัจจุบัน เพราะมาตรา 4 ให้ “ก่อสร้าง” หมายถึงการสร้างอาคารใหม่ทั้งหมด ไม่ว่าจะสร้างแทนของเดิมหรือไม่ บ้านที่รื้อแล้วสร้างใหม่จึงต้องเว้นระยะร่นตามกฎกระทรวงที่ใช้อยู่ในวันยื่นขออนุญาต ยกเว้นตึกแถวเดิมที่เข้าเงื่อนไขข้อ 52

อาคารเดิมล้ำระยะร่น ต้องทุบทิ้งบางส่วนหรือไม่

ต้องดูว่าสร้างตรงตามใบอนุญาตหรือไม่ ถ้าสร้างหรือต่อเติมผิดจากที่ได้รับอนุญาต เจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งแก้ไขได้ และถ้าแก้ไขไม่ได้ สั่งรื้อถอนส่วนนั้นได้ตามมาตรา 42 ส่วนการดัดแปลงหรือสร้างใหม่ต้องเป็นไปตามเกณฑ์ปัจจุบัน

รื้อถอนเฉพาะส่วนที่ล้ำระยะร่น ทำได้ไหม ต้องจ้างใคร

ทำได้ แต่การตัดผนัง คาน หรือพื้นบางส่วนกระทบโครงสร้างที่เหลือ ควรจ้างทีมที่มีวิศวกรประเมินจุดค้ำยันและลำดับการรื้อก่อน

สรุป

ระยะร่นอาคารขึ้นอยู่กับ 3 เรื่อง คือ ความกว้างถนน ประเภทและความสูงของอาคาร และผนังด้านที่ติดเพื่อนบ้านมีช่องเปิดหรือไม่ ตัวเลขตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 เป็นเกณฑ์ขั้นต่ำ ก่อนสร้าง ต่อเติม หรือรื้อสร้างใหม่ ควรวัดระยะจริงและตรวจข้อบัญญัติท้องถิ่นทุกครั้ง หากพบว่าอาคารเดิมหรือส่วนต่อเติมล้ำระยะ การรื้อเฉพาะจุดต้องวางแผนไม่ให้กระทบโครงสร้างที่เหลือ ปิยะมิตร กรุ๊ป ผู้เชี่ยวชาญด้านการทุบตึกและรื้อถอน มีวิศวกรเข้าประเมินหน้างานและควบคุมการรื้อถอนอาคารเฉพาะส่วน ให้ทั้งตัวบ้านและเพื่อนบ้านปลอดภัย

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

1. ต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตก่อนไหม?

ต้องขอ การต่อเติมถือเป็นการดัดแปลงอาคาร ซึ่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร มาตรา 21 กำหนดให้ได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ ก่อนเริ่มงาน และส่วนที่ต่อเติมต้องเว้นระยะร่นตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 เหมือนอาคารที่สร้างใหม่

2. ระเบียงต้องห่างเขตที่ดินเท่าไหร่?

ระเบียงใช้เกณฑ์เดียวกับผนังที่มีช่องเปิดตามข้อ 50 คือห่างเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร สำหรับอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร และ 3 เมตร สำหรับอาคารสูงเกิน 9 เมตรแต่ไม่ถึง 23 เมตร โดยวัดจากเขตที่ดินถึงขอบระเบียง ไม่ใช่ผนังด้านใน

3. บ้านติดคลองต้องร่นเท่าไหร่?

ตามข้อ 42 ของกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ถ้าคลองกว้างไม่ถึง 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตคลองอย่างน้อย 3 เมตร และถ้ากว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องร่นอย่างน้อย 6 เมตร ส่วนบึง ทะเลสาบ หรือทะเล ต้องร่นอย่างน้อย 12 เมตร

4. น้ำฝนจากหลังคาไหลลงที่ดินเพื่อนบ้าน ผิดกฎหมายไหม?

ผิด ป.พ.พ. มาตรา 1341 ห้ามเจ้าของทำหลังคาหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทำให้น้ำฝนตกลงยังทรัพย์สินที่อยู่ติดกัน เวลาต่อเติมชายคาใกล้รั้วจึงควรติดรางน้ำและวางทิศทางการระบายน้ำให้ลงในที่ดินของตัวเอง เพื่อลดปัญหาข้อพิพาทกับเพื่อนบ้าน

5. ตึกแถวเก่าสร้างใหม่ ได้รับยกเว้นระยะร่นไหม?

ได้รับยกเว้นบางข้อตามข้อ 52 รวมถึงการร่นแนวอาคารจากถนน หากเป็นการสร้างทดแทนหรือดัดแปลงห้องแถว ตึกแถว หรือบ้านแถวเดิม โดยไม่เพิ่มความสูง ไม่เพิ่มพื้นที่ปกคลุมดิน และพื้นที่รวมเพิ่มไม่เกินร้อยละ 2 ของพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตครั้งแรก

อ้างอิง

1. กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 68) พ.ศ. 2563. สมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์. https://download.asa.or.th/03media/04law/cba/mr/mr43-55-upd68.pdf
2. พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2558. สมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์. https://download.asa.or.th/03media/04law/cba/cba22-upd60.pdf
3. สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา. (2548). บันทึก เรื่องเสร็จที่ 10/2548 แนวทางปฏิบัติในการรื้อถอนอาคารกรณีเจ้าพนักงานท้องถิ่นมีคำสั่งตามมาตรา 42. https://comment.ocs.go.th/main/download/dlf/pdf/0010-2548_%E0%B8%84%E0%B8%A7%E0%B8%B2%E0%B8%A1%E0%B9%80%E0%B8%AB%E0%B9%87%E0%B8%99%E0%B8%89%E0%B8%9A%E0%B8%B1%E0%B8%9A%E0%B9%80%E0%B8%95%E0%B9%87%E0%B8%A1
4. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1341. https://www.thailawonline.com/th/thai-civil-code/section-1341/