สัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง-รื้อถอน ต้องมีอะไรบ้าง? 12 ข้อที่ห้ามขาดก่อนเซ็น

การสร้างบ้านหรือปรับปรุงอาคาร การเซ็นสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง ถือเป็นเกราะป้องกันความเสี่ยงที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ว่าจ้าง เพราะปัญหางานบานปลาย ช่างทิ้งงาน หรือการใช้วัสดุผิดสเปก มักเกิดจากการทำสัญญาที่ไม่ครอบคลุม บทความนี้จะพาทุกคนไปเจาะลึกทุกข้อเท็จจริงเกี่ยวกับสัญญารับเหมาก่อสร้างและรื้อถอน เพื่อให้คุณมั่นใจก่อนลงลายมือชื่อ

สัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง กับ สัญญาจ้างทำของ ต่างกันยังไง

หลายคนเข้าใจผิดว่าสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง และสัญญาจ้างทำของ คือ สิ่งเดียวกัน แต่ในทางกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เป็นคนละเรื่อง

• สัญญาจ้างทำของ: เป็นสัญญาครอบคลุมกว้าง ๆ ที่มุ่งเน้น "ผลสำเร็จของงาน" เป็นหลัก เช่น การจ้างตัดเสื้อ การจ้างทำของตามสั่ง โดยผู้รับจ้างจัดหาเครื่องมือเอง
• สัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง: เป็นรูปแบบหนึ่งของสัญญาจ้างทำของ แต่มีความซับซ้อนกว่า มักเกี่ยวข้องกับงานโครงสร้าง อสังหาริมทรัพย์ มีเรื่องของแบบแปลน ระยะเวลาตามงวดงาน การสั่งซื้อวัสดุ และข้อบังคับทางกฎหมายควบคุมการก่อสร้างเข้ามาเกี่ยวข้องโดยตรง

สัญญารับเหมาก่อสร้าง-รื้อถอนแบบบุคคลธรรมดา ต้องมีอะไรบ้าง

แม้ว่าคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหรือทั้งสองฝ่ายจะเป็นบุคคลธรรมดา ไม่ใช่บริษัทนิติบุคคล ตัวสัญญาก่อสร้างก็ยังคงมีผลบังคับใช้ตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์ โดยสิ่งที่ต้องระบุให้ชัดเจนในแบบฟอร์มสัญญารับเหมาก่อสร้างบ้าน มีทั้งหมด 12 ข้อ

12 ข้อที่ต้องมีในสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง-รื้อถอน ต้องเช็กอะไรบ้าง

ทำเป็น Numbered List ครบ 12 ข้อ แต่ละข้ออธิบายสั้น ๆ 1-2 บรรทัดว่าทำไมต้องมี ได้แก่

1. คู่สัญญา: ระบุชื่อ-นามสกุล ที่อยู่ และเลขบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่ายให้ถูกต้อง
2. ขอบเขตงาน: ระบุรายละเอียดงานอย่างชัดเจน พร้อมแนบแบบแปลนหรือรายการวัสดุ
3. ระยะเวลาทำงาน: วันที่เริ่มต้นและสิ้นสุดโครงการที่ชัดเจน
4. งวดเงินและเงื่อนไขการจ่าย: แบ่งการจ่ายเงินตามผลสำเร็จของงานในแต่ละงวด
5. ค่าปรับกรณีล่าช้า: กำหนดอัตราค่าปรับต่อวันหากงานไม่เสร็จตามกำหนด
6. การขนย้ายเศษวัสดุ/ซากรื้อถอน: ระบุผู้รับผิดชอบการนำขยะหรือเศษก่อสร้างไปทิ้ง
7. ประกันภัย/ความรับผิดต่อบุคคลที่สาม: กำหนดผู้รับผิดชอบหากเกิดอุบัติเหตุหรือกระทบข้างเคียง
8. การตรวจรับงานและมาตรฐานงาน: เกณฑ์การตรวจรับในแต่ละงวดและการแก้ไขงานที่ไม่ผ่าน
9. การรับประกันผลงานหลังส่งมอบ: ระยะเวลารับประกันความเสียหาย (ปกติ 1-2 ปีสำหรับงานก่อสร้าง)
10. เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา: ระยะเวลารับประกันความเสียหาย (ปกติ 1-2 ปีสำหรับงานก่อสร้าง)
11. การแก้ไขงานเพิ่ม/ลดระหว่างทาง: ขั้นตอนและเงื่อนไขการคิดราคาเมื่อมีการปรับเปลี่ยนแบบ
12. ผู้ลงนามและอากรแสตมป์: ลายเซ็นของคู่สัญญา พยาน และการติดอากรแสตมป์ตามกฎหมาย

12 ข้อข้างต้น เป็นเงื่อนไขการทำสัญญาที่เจ้าของบ้านควรระบุ และตรวจสอบว่าเป็นตามนี้ให้ครบถ้วน ไม่ควรลืมข้อใดข้อหนึ่งเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาทีหลัง โดยเฉพาะข้อ 6 และ 11 ที่มักลืมใส่ลงไปสัญญาก่อสร้างอยู่บ่อยครั้ง

รายละเอียดเล็กน้อยเกี่ยวกับสัญญา ควรรู้อะไรบ้าง?

งวดเงินงวดงาน ควรแบ่งยังไงไม่ให้เสียเปรียบ

ควรแบ่งจ่ายเป็นงวด ๆ ตามเนื้องานที่ทำเสร็จจริง โดยควรกำหนดมัดจำงวดแรกให้น้อยที่สุด (ประมาณ 5-10%) และเหลืองวดสุดท้าย (5-10%) ไว้จ่ายหลังตรวจรับมอบงานเรียบร้อยแล้วเท่านั้น

ลืมเขียนเรื่องขนเศษวัสดุ ใครต้องรับผิดชอบ

หากไม่ระบุไว้ในสัญญา มักเกิดข้อพิพาทขึ้นเสมอ โดยทั่วไปในการรื้อถอนหรือก่อสร้าง ค่าเคลียร์พื้นที่และขนย้ายควรเป็นของผู้รับเหมา จึงต้องระบุลงในสัญญาให้ชัดเจน

ค่าปรับล่าช้าในสัญญาก่อสร้าง คิดกันยังไง

การคิดค่าปรับในสัญญารับเหมาก่อสร้าง มักคิดเป็นรายวันในอัตรา 0.05% - 0.1% ของมูลค่าสัญญา ทั้งนี้ต้องไม่สูงเกินไปจนเข้าข่ายเบี้ยปรับที่ไม่เป็นธรรม

สัญญาจ้างรื้อถอนอาคาร ต้องระบุเรื่องประกันภัยด้วยไหม

จำเป็นอย่างยิ่ง เพราะงานรื้อถอนมีความเสี่ยงต่ออาคารข้างเคียงสูง ควรระบุให้ผู้รับเหมาทำประกันภัยความรับผิดต่อบุคคลที่สามไว้เสมอ

สัญญาจ้างก่อสร้างต้องติดอากรแสตมป์เท่าไหร่

ตามประมวลรัษฎากร สัญญาจ้างทำของหรือสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง ต้องติดอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อทุก ๆ มูลค่าสัญญา 1,000 บาท (หรือเศษของ 1,000 บาท)

ผู้รับเหมาไม่ยอมเซ็นสัญญาว่าจ้าง ควรจ้างต่อไหม

ผู้รับเหมาไม่ยอมเซ็นสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมา เป็นสัญญาณเตือนที่ควรระวัง เพราะแสดงถึงความไม่โปร่งใส และทำให้ผู้ว่าจ้างขาดความคุ้มครองทางกฎหมายหากเกิดการทิ้งงานหรือทำงานไม่ได้มาตรฐาน แนะนำให้เจ้าของงานยืนยันทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอก่อนเริ่มงานหรือจ่ายเงินมัดจำ ไม่ว่าเป็นงานเล็กหรือใหญ่ เพราะหากเกิดปัญหาภายหลังจะไม่มีหลักฐานอ้างอิง

เลือกบริษัทรับเหมารื้อถอน ควรดูยังไง

วิธีเลือกบริษัทรับรื้อถอนที่ไว้ใจได้ควรเลือกบริษัทที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ มีผลงานอ้างอิง ตรวจสอบประวัติการทำงาน มีทุนจดทะเบียนน่าเชื่อถือ และยินดีทำสัญญาที่เป็นธรรมโดยใช้มาตรฐานแบบฟอร์มสัญญารับเหมาก่อสร้างบ้านหรือสัญญารื้อถอนที่ถูกต้อง

สรุป

การทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างและรับจ้างรื้อถอนบ้านที่รัดกุม คือ เกราะป้องกันที่ดีที่สุดสำหรับเจ้าของงาน การตรวจสอบรายละเอียดทั้ง 12 ข้อสำคัญ การกำหนดงวดเงินอย่างเหมาะสม และการปิดช่องโหว่ทางกฎหมาย จะช่วยให้โครงการดำเนินไปได้อย่างราบรื่นและปลอดภัย

คำถามที่พบบ่อย (FAQs)

1. สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างแบบบุคคลธรรมดา ไม่มีทนายช่วยร่าง ทำเองได้ไหม

ทำเองได้ โดยดาวน์โหลด แบบฟอร์มสัญญารับเหมาก่อสร้างบ้าน มาปรับใช้ และระบุข้อตกลง 12 ข้อสำคัญให้ครบถ้วน

2. เซ็นสัญญาไปแล้ว อยากแก้ไขข้อความภายหลัง ทำได้ไหม

ทำได้ โดยทำเป็น "บันทึกแนบท้ายสัญญา" (Addendum) ลงนามร่วมกันทั้งสองฝ่าย

3. สัญญาก่อสร้างที่ไม่ได้ติดอากรแสตมป์ ใช้เป็นหลักฐานฟ้องร้องได้ไหม

สามารถใช้ฟ้องร้องได้ แต่ต้องนำสัญญาไปเสียอากรแสตมป์พร้อมเงินเพิ่มตามกฎหมายก่อน ศาลจึงจะรับฟังเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่ง

4. งานรื้อถอนเล็ก ๆ จำเป็นต้องทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรไหม

จำเป็นเสมอ แม้จะเป็นงานเล็กน้อย เพื่อเป็นหลักฐานเรื่องขอบเขตงาน ราคากลาง และความรับผิดชอบหากเกิดความเสียหาย

5. เกิดข้อพิพาทจากสัญญาก่อสร้าง ควรเริ่มจากอะไรก่อน

ควรเริ่มจากการเจรจาโดยยึดข้อความในสัญญาเป็นหลัก หากไม่สำเร็จให้ส่งหนังสือโนติส (Notice) แจ้งเตือน ก่อนดำเนินคดีตามขั้นตอนกฎหมาย